APE sbagliato: cosa fare in caso di classe energetica errata. Sanzioni e regole

In campo edile l’APE, Attestato di prestazione energetica, riveste un ruolo importantissimo. Al suo interno sono indicate le caratteristiche energetiche dell’abitazione, la classe (da A a G) e degli eventuali interventi migliorativi.

Per la redazione dell’APE è necessario rivolgersi a un tecnico specializzato, non si può improvvisare e, soprattutto non si possono indicare informazioni non veritiere. Il motivo è presto detto: spesso la certificazione energetica è un fattore che influenza il prezzo di un immobile in caso di compravendita. Di conseguenza se contiene un errore può causare un vero e proprio danno economico di cui potrebbero essere responsabili sia il proprietario di casa che il tecnico che se ne è occupato.

Per questo e altri motivi non si dovrebbero mai sottovalutare le conseguenze di un APE sbagliato. Ecco che fare in caso di dubbi sulla correttezza di quanto dichiarato e che succede in presenza di errori più o meno gravi.

Cos’è l’APE e perché è importante

Prima di spiegare gli effetti che un attestato sbagliato può avere, è bene soffermarsi sul perché questa certificazione è così importante. L’Attestato di prestazione energetica (APE) è l’atto ufficiale con cui si risalire alla classe energetica di un’abitazione. Viene redatto da professionisti abilitati ed è obbligatorio in caso di compravendita. Vuol dire che un’abitazione priva di APE non può essere messa in vendita, sia che si tratti di un edificio esistente che di nuova costruzione.

Le classi energetiche sono 10: la A è la migliore (A1, A2, A3, A4) fino ad arrivare alla G, la più bassa. Più la classe energetica è alta più l’immobile in questione sarà performante sotto il profilo energetico, quindi avrà un migliore isolamento termico e consumi inferiori per il riscaldamento in inverno e il raffrescamento in estate.

APE, tutti i casi in cui è obbligatorio

Come anticipato, in alcuni casi l’Attestato APE è obbligatorio, ad esempio, per le compravendite, per i contratti di locazione e le donazioni. Ecco i casi in cui non si può prescindere dall’Attestato delle prestazioni energetiche:

• per edifici di nuova costruzione, anche in caso di demolizione, ricostruzione e ristrutturazioni importanti
• per edifici esistenti soggetti a vendita, trasferimento a titolo gratuito o locazione
• per edifici pubblici o aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 250 metri quadrati.

L’APE dura 10 anni e necessita di un aggiornamento prima della sua scadenza se il proprietario dell’immobile procede con interventi di riqualificazione energetica o ristrutturazioni straordinarie.

 

APE sbagliato in caso di compravendita: cosa fare

Per decidere il giusto prezzo da offrire per un immobile ci sono diversi fattori da prendere in considerazione: i metri quadrati complessivi, la posizione, la vicinanza dei mezzi di trasporto e anche la classe energetica. Più un immobile è efficiente e più sarà alto il suo valore di mercato. Facile comprendere come mai l’APE sia così importante e possa avere un ruolo determinante in caso di vendita. Di conseguenza un APE sbagliato può indurre il compratore ad acquistare un immobile che altrimenti non avrebbe acquistato (perché non adeguatamente isolato).

Se la classe energetica effettiva è diversa da quella dichiarata nell’APE, il compratore può far valere i propri diritti. Una certificazione sbagliata o, nel peggiore dei casi, falsa, causa un danno economico calcolabile in base a specifici parametri. Quindi può causare un risarcimento dei danni, con l’obbligo per il venditore di versare la differenza tra il valore pagato e il valore effettivo. Dal canto suo il venditore può agire in giudizio e rivalersi nei confronti del tecnico specializzato che ha sbagliato la sua valutazione; egli rischia sia sanzioni amministrative che disciplinari.

Come tutelarsi

In caso di compravendita immobiliare con APE sbagliato quali strumenti offre la legge per tutelarsi? Sull’argomento sono presenti molteplici sentenze che chiariscono come comportarsi per tutelare la posizione dell’acquirente.

Nella circostanza in cui all’atto di vendita venga allegato un APE non veritiero si viene a creare una “vendita aliud pro alio”, espressione latina che indica la vendita di una cosa per un’altra.

Per tutelarsi, quindi, chi ha comprato la casa con APE errato può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto. Attenzione però, questa via è percorribile soltanto se “il difetto di qualità” (quindi la difformità tra la realtà e quanto dichiarato nell’APE) eccede i limiti di tolleranza. In altre parole deve trattarsi di un immobile con prestazioni energetiche fortemente inferiori a quanto attestato dal venditore.

Spetta il risarcimento danni?

Oltre alla possibilità di recedere dal contratto di compravendita, in caso di APE sbagliato il compratore può chiedere il risarcimento dei danni subiti. Il giudice, con l’aiuto di un perito tecnico, valuterà l’entità del danno sulla base della differenza di valore tra il prezzo di mercato dell’immobile e quanto pagato dal compratore a seguito di certificazione errata.

L’obbligo di risarcire il danno grava sul venditore il quale tuttavia può rivalersi sull’ente certificatore che ha emesso l’APE sbagliato.

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