Il Superbonus 110% è un’agevolazione fiscale nata per migliorare in modo efficiente e riqualificare il parco immobiliare italiano. Come sappiano, in Italia una grossa fetta degli edifici è costituita da condomini. Risulta chiaro che la loro riqualificazione energetica ha un impatto significativo in termini di contenimento dei consumi e costi energetici.
Un nostro lettore Eugenio ci chiede: “Durante un’assemblea condominiale alcuni condomini hanno richiesto di realizzare il cappotto termico all’intero edificio e di usufruire del superbonus 110%. Per procedere devono essere d’accordo tutti i condomini o basta una maggioranza? Chi non lo vuole deve comunque partecipare alle spese?”
La realizzazione del cappotto termico rientra tra le opere condominiali volte a migliorare la coibentazione e l’efficienza energetica dell’edificio.
Al fine di accelerare e semplificare le procedure per l’approvazione delle opere che accedono al superbonus dei condomini, l’art. 63, comma I, D.L. n. 104/2020 (c.d. Decreto Agosto), convertito dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126, ha aggiunto all’art. 119 Decreto Rilancio 34/2020 il comma 9 bis, che così testualmente dispone: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Maggioranza leggera per il Superbonus 110%
E’ stata così introdotta una maggioranza più leggera, volta a facilitare l’assunzione delle delibere aventi ad oggetto l’approvazione degli interventi previsti dal Superbonus 110% e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi.
Fermo restando che comunque l’approvazione di tali opere deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea, questi, in virtù della sopra richiamata normativa particolare, devono però rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio condominiale, e non la metà, come statuito, per le opere volte ad un contenimento del consumo energetico, dal combinato disposto di cui agli artt. 1136, secondo comma c.c. (che statuisce la validità delle delibere assunte con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) e 1120, secondo comma, n. 2 c.c.
Una volta che sia stata validamente assunta la delibera assembleare la stessa è vincolante per tutti i condomini, i quali saranno tenuti a concorrere alla relativa spesa in proporzione ai millesimi di proprietà di cui titolari.
In questo senso è intervenuta di recente un’ordinanza chiarificatrice della Corte di Cassazione: “In tema di condominio di edifici, le opere, gli impianti o manufatti che, come il cappotto termico sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato, in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati a vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale, inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili tra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art 1123, comma 1, codice civile, per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
“In tema di condominio, la realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’art 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Cassazione Civile Sezione II, Ordinanza 20.4.2021 n. 10371).
Un argomento per impugnare, ad opera del condomino assente o dissenziente, la delibera di approvazione alla realizzazione del cappotto termico, può essere rappresentato dall’intervenuta violazione della proprietà individuale del condomino, determinata dalla riduzione della superficie utile (si pensi che la realizzazione del cappotto, in considerazione del relativo spessore, potrebbe apportare una riduzione della profondità dei balconi, che afferiscono alla proprietà individuale). In questo senso è intervenuta un’interessante pronuncia del Tribunale di Roma: “Va dichiarata nulla la delibera del cappotto termico se la sua realizzazione determina la lesione del diritto di proprietà del condomino andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi)” (Tribunale di Roma 16.12.2020).
Allorché la realizzazione del cappotto termico vada ad incidere sulle proprietà individuali, la relativa delibera assembleare dovrebbe quindi essere assunta addirittura all’unanimità, potendo, in difetto, essere impugnata da parte del condominio assente e/o dissenziente.
