Una guida per comprare casa: cosa si deve controllare, dai dati catastali agli impianti

Comprare casa è l’investimento più importante e impegnativo per moltissimi italiani. Per questo bisogna avere la certezza di comprare un immobile in regola di cui sia chiaro il valore. Ecco un approfondimento su cosa guardare/valutare prima di concludere la vendita.

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Una guida per comprare casa: cosa si deve controllare, dai dati catastali agli impianti

Comprare casa rappresenta per molti un traguardo da raggiungere, per altri un investimento a lungo termine. Non importa quale sia lo scopo della compravendita (acquistare la prima casa o l’appartamento dove andare in vacanza), in ogni caso ci sono alcune voci da controllare con attenzione per evitare spiacevoli inconvenienti.

Bisogna controllare documenti, dati catastali, certificazioni energetiche e altro ancora per essere certi di concludere un buon affare.

Spesso le cose a cui fare attenzione sono evidenziate dalle stesse agenzie immobiliari che, nel mostrare l’immobile, ne descrivono le principali caratteristiche che ne determinano il valore. Altre volte invece, specie se si procede senza agenzia, è necessario prestare maggiore attenzione e chiedere, se necessario, l’aiuto di un tecnico specializzato.

In questo approfondimento faremo una panoramica delle cose da controllare e chiedere quando si è in procinto di comprare casa: una guida utile a chi non è esperto del settore.

Controllare la conformità urbanistica prima di comprare casa

Uno dei principali documenti da chiedere/controllare prima di comprare casa è la “certificazione di conformità urbanistica”; un atto indispensabile senza il quale l’immobile non può essere regolarmente venduto. L’assenza della certificazione di conformità urbanistica è una delle cause di nullità del rogito notarile prevista dalla legge.

Come mai la conformità urbanistica è così importante?
La risposta è semplice: questo documento attesta che l’immobile in vendita sia corrispondente con quanto depositato presso il Comune. In poche parole, qui è indicato se la casa presenta degli abusi che possono essere d’ostacolo all’ottenimento del mutuo bancario.
Eventuali interventi eseguiti sull’unità immobiliare devono essere dichiarati nel documento depositato al Comune; se così non fosse, qualsiasi differenza deve essere sanata prima di procedere alla vendita (ad esempio la presenza di un tramezzo per dividere una stanza per crearne due).
Spetta al venditore fornire la documentazione che attesta la conformità dell’immobile, altrimenti non potrà procedere alla compravendita.

I dati catastali

Tra le cose da controllare/chiedere ci sono sicuramente i dati catastali, fondamentali per stabilire la tassazione da applicare (si può trattare di case di lusso, di tipo civile, popolare e così via).

Oltre alla categoria di appartenenza, la situazione catastale serve a verificare se la planimetria corrisponde a quanto effettivamente presente in casa. Il controllo dei dati catastali si rivela fondamentale per essere certi che l’immobile possa essere abitato (cosa non possibile se, per esempio, le stanze sono ricavate da spazi accatastati come “cantine” o “soffitte”).
Di solito gli annunci di vendita degli immobili contengono i riferimenti catastali, in caso contrario si può eseguire un controllo richiedendo una visura catastale.

Certificazioni energetiche e documenti obbligatori

Certificazioni energetiche e documenti obbligatori

La legge stabilisce una serie di certificazioni che ogni immobile in vendita deve possedere:

● l’Attestato di prestazione energetica, APE, cioè il documento che attribuisce alla casa una classe energetica compresa tra A e G (uno degli elementi che può far oscillare il prezzo di compravendita)
● il permesso a costruire rilasciato dal Comune
● il certificato di abitabilità, dove è scritto nero su bianco che la casa può essere abitata perché rispetta le norme sulla sicurezza
● il certificato di conformità degli impianti: elettrico, termico e idraulico (certificazioni non obbligatorie ma consigliate).

Controllare gli impianti è importante per prevedere eventuali spese future di manutenzione, messa in sicurezza o sostituzione. L’impianto elettrico, se vecchio, potrebbe aver perso la capacità di isolamento e non essere più a norma mentre quello idraulico potrebbe causare fastidiose perdite.

In entrambi i casi è consigliabile farsi supportare da un tecnico – ad esempio un geometra – per avere un parere sul loro stato.

Il valore e lo stato dell’immobile

Prima di procedere all’acquisto è imprescindibile un’attenta analisi del valore reale della casa per stabilire se il prezzo proposto dal venditore è in linea con il valore di mercato.

Non si tratta di una valutazione semplice perché gli elementi da prendere in considerazione sono molteplici (elenco esemplificativo e non esaustivo):

● lo stato dell’immobile, se nuovo o da ristrutturare
● i prezzi medi al mq nella zona
● l’esposizione al sole
● la tipologia di riscaldamento, se autonomo o centralizzato
● il piano (i piani alti hanno un valore maggiore)
● la presenza dell’ascensore e di barriere architettoniche
la conformità degli impianti
● la classe energetica
● la vicinanza ad alcuni servizi come metropolitane, scuole, supermercati, banche, poste e così via

Atto di provenienza

Tra i documenti importanti da guardare prima di comprare casa c’è l’atto di provenienza dell’immobile. Qui si trovano le informazioni su come e quando il vecchio proprietario è entrato in possesso della casa (rogito, successione, donazione) ed eventuali servitù o limitazioni.

Generalmente è l’agenzia immobiliare a chiedere l’atto di provenienza al venditore, sarà poi compito del notaio incaricato del rogito verificare che quanto indicato nell’atto sia corretto.

Atto di provenienza

Ipoteche

Altro aspetto fondamentale è la presenza di ipoteche di tipo legale, volontario o giudiziario o, peggio ancora, di procedimenti di pignoramento in corso.
É compito del notaio verificare la presenza di ipoteche gravanti sull’immobile tramite la cosiddetta “visura ipotecaria”.

La presenza di una ipoteca di tipo volontario, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha erogato il mutuo, non è una causa ostativa alla compravendita purché venga “estinta” prima o durante la stipulazione del rogito.

Spese condominiali

Qualora l’immobile di interesse faccia parte di un condominio o supercondominio, è fondamentale conoscere le spese condominiali da versare nel corso dell’anno. Tali spese possono far variare sensibilmente i costi stimati per la manutenzione e il mantenimento della casa.

Oltre a chiedere l’importo delle spese di condominio, chi è interessato all’acquisto dovrebbe sapere con esattezza cosa comprendono: manutenzione dell’ascensore e del verde, portineria, riscaldamento centralizzato, acqua e così via.

Attenzione alle spese condominiali arretrate del vecchio proprietario, la legge prevede che, in presenza di rate non versate nell’anno in cui avviene il rogito e in quello precedente, il nuovo proprietario può essere tenuto al pagamento (ex art. 63, comma 4, disposizioni di attuazione del Codice Civile). Questo è uno degli aspetti più delicati da considerare prima di concludere l’affare.

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