Cosa controllare prima di comprare casa: una guida utile per non sbagliare

Comprare casa rappresenta per molti un traguardo da raggiungere, per altri un investimento a lungo termine. Non importa quale sia lo scopo della compravendita (acquistare la prima casa o l’appartamento dove andare in vacanza), in ogni caso ci sono alcune voci da controllare con attenzione per evitare spiacevoli inconvenienti.

Cosa controllare prima di comprare casa

Prima di comprare casa, bisogna controllare differenti documenti, come documenti di proprietà, dati catastali, certificazioni energetiche e altro ancora per essere certi di concludere un buon affare.

Spesso le cose a cui fare attenzione sono evidenziate dalle stesse agenzie immobiliari che, nel mostrare l’immobile, ne descrivono le principali caratteristiche che ne determinano il valore. Altre volte invece, specie se si procede senza agenzia, è necessario prestare maggiore attenzione e chiedere, se necessario, l’aiuto di un tecnico specializzato.

In questo approfondimento faremo una panoramica delle cose da controllare e chiedere quando si è in procinto di comprare casa: una guida utile a chi non è esperto del settore.

Prima di acquistare casa: controllare la conformità urbanistica

Uno dei principali documenti da chiedere/controllare prima di comprare casa è la “certificazione di conformità urbanistica”; un atto indispensabile senza il quale l’immobile non può essere regolarmente venduto. L’assenza della certificazione di conformità urbanistica è una delle cause di nullità del rogito notarile prevista dalla legge.

Come mai la conformità urbanistica è così importante?
La risposta è semplice: questo documento attesta che l’immobile in vendita sia corrispondente con quanto depositato presso il Comune. In poche parole, qui è indicato se la casa presenta degli abusi che possono essere d’ostacolo all’ottenimento del mutuo bancario.
Eventuali interventi eseguiti sull’unità immobiliare devono essere dichiarati nel documento depositato al Comune; se così non fosse, qualsiasi differenza deve essere sanata prima di procedere alla vendita (ad esempio la presenza di un tramezzo per dividere una stanza per crearne due).
Spetta al venditore fornire la documentazione che attesta la conformità dell’immobile, altrimenti non potrà procedere alla compravendita.

I dati catastali

Tra le cose da controllare/chiedere ci sono sicuramente i dati catastali, fondamentali per stabilire la tassazione da applicare (si può trattare di case di lusso, di tipo civile, popolare e così via).

Oltre alla categoria di appartenenza, la situazione catastale serve a verificare se la planimetria corrisponde a quanto effettivamente presente in casa. Il controllo dei dati catastali si rivela fondamentale per essere certi che l’immobile possa essere abitato (cosa non possibile se, per esempio, le stanze sono ricavate da spazi accatastati come “cantine” o “soffitte”).
Di solito gli annunci di vendita degli immobili contengono i riferimenti catastali, in caso contrario si può eseguire un controllo richiedendo una visura catastale.

Certificazioni energetiche e documenti obbligatori

La legge stabilisce una serie di certificazioni che ogni immobile in vendita deve possedere:

● l’Attestato di prestazione energetica, APE, cioè il documento che attribuisce alla casa una classe energetica compresa tra A e G (uno degli elementi che può far oscillare il prezzo di compravendita)
● il permesso a costruire rilasciato dal Comune
● il certificato di abitabilità, dove è scritto nero su bianco che la casa può essere abitata perché rispetta le norme sulla sicurezza
● il certificato di conformità degli impianti: elettrico, termico e idraulico (certificazioni non obbligatorie ma consigliate).

Controllare gli impianti è importante per prevedere eventuali spese future di manutenzione, messa in sicurezza o sostituzione. L’impianto elettrico, se vecchio, potrebbe aver perso la capacità di isolamento e non essere più a norma mentre quello idraulico potrebbe causare fastidiose perdite.

In entrambi i casi è consigliabile farsi supportare da un tecnico – ad esempio un geometra – per avere un parere sul loro stato.

Il valore e lo stato dell’immobile

Prima di procedere all’acquisto è imprescindibile un’attenta analisi del valore reale della casa per stabilire se il prezzo proposto dal venditore è in linea con il valore di mercato.

Non si tratta di una valutazione semplice perché gli elementi da prendere in considerazione sono molteplici (elenco esemplificativo e non esaustivo):

● lo stato dell’immobile, se nuovo o da ristrutturare
● i prezzi medi al mq nella zona
● l’esposizione al sole
● la tipologia di riscaldamento, se autonomo o centralizzato
● il piano (i piani alti hanno un valore maggiore)
● la presenza dell’ascensore e di barriere architettoniche
● la conformità degli impianti
● la classe energetica
● la vicinanza ad alcuni servizi come metropolitane, scuole, supermercati, banche, poste e così via

Atto di provenienza

Tra i documenti importanti da guardare prima di comprare casa c’è l’atto di provenienza dell’immobile. Qui si trovano le informazioni su come e quando il vecchio proprietario è entrato in possesso della casa (rogito, successione, donazione) ed eventuali servitù o limitazioni.

Generalmente è l’agenzia immobiliare a chiedere l’atto di provenienza al venditore, sarà poi compito del notaio incaricato del rogito verificare che quanto indicato nell’atto sia corretto.

Ipoteche

Altro aspetto fondamentale è la presenza di ipoteche di tipo legale, volontario o giudiziario o, peggio ancora, di procedimenti di pignoramento in corso. É compito del notaio verificare la presenza di ipoteche gravanti sull’immobile tramite la cosiddetta “visura ipotecaria”.

La presenza di una ipoteca di tipo volontario, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha erogato il mutuo, non è una causa ostativa alla compravendita purché venga “estinta” prima o durante la stipulazione del rogito.

Spese condominiali

Qualora l’immobile di interesse faccia parte di un condominio o supercondominio, è fondamentale conoscere le spese condominiali da versare nel corso dell’anno. Tali spese possono far variare sensibilmente i costi stimati per la manutenzione e il mantenimento della casa.

Oltre a chiedere l’importo delle spese di condominio, chi è interessato all’acquisto dovrebbe sapere con esattezza cosa comprendono: manutenzione dell’ascensore e del verde, portineria, riscaldamento centralizzato, acqua e così via.

Attenzione alle spese condominiali arretrate del vecchio proprietario, la legge prevede che, in presenza di rate non versate nell’anno in cui avviene il rogito e in quello precedente, il nuovo proprietario può essere tenuto al pagamento (ex art. 63, comma 4, disposizioni di attuazione del Codice Civile). Questo è uno degli aspetti più delicati da considerare prima di concludere l’affare.

 

FAQ Cosa controllare prima di comprare casa

Che controlli fare prima di acquistare casa

Prima di procedere con l’acquisto, è fondamentale effettuare un’accurata verifica di vari aspetti dell’immobile, della documentazione e della situazione legale.

Innanzitutto, è essenziale controllare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile. Questo significa verificare che la casa sia conforme alle norme urbanistiche e che non ci siano abusi edilizi. È importante controllare che la destinazione d’uso sia corretta e che i dati catastali corrispondano esattamente allo stato di fatto dell’immobile. Un tecnico qualificato può eseguire queste verifiche e garantire che tutto sia in ordine.

Un altro controllo fondamentale riguarda la situazione ipotecaria e legale. Bisogna accertarsi che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che potrebbero pregiudicare l’acquisto. Questo controllo viene solitamente effettuato tramite una visura ipotecaria, un documento che attesta la presenza o meno di gravami sull’immobile. È consigliabile rivolgersi a un notaio per questo tipo di verifica, in quanto garantisce la correttezza della procedura e la sicurezza dell’acquisto.

La verifica delle spese condominiali è un altro aspetto da non trascurare. Se si acquista un appartamento in un condominio, è importante sapere se ci sono spese condominiali arretrate a carico del venditore e quali sono le spese ordinarie e straordinarie previste. Chiedere al venditore il rendiconto delle spese condominiali e parlare con l’amministratore del condominio può fornire un quadro chiaro della situazione.

Non meno importante è la verifica dello stato manutentivo dell’immobile. È consigliabile fare un sopralluogo approfondito per valutare lo stato degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento, oltre che delle strutture edilizie come tetto, facciate e serramenti. Anche in questo caso, un tecnico esperto può aiutare a identificare eventuali problemi o mancanze.

Oltre agli aspetti tecnici e legali, è utile considerare anche il contesto in cui si trova l’immobile. Verificare la qualità della zona, la vicinanza ai servizi pubblici, la presenza di scuole, negozi e trasporti può influenzare significativamente la qualità della vita nella nuova casa. Anche la sicurezza del quartiere e la presenza di eventuali progetti di sviluppo urbanistico possono incidere sul valore dell’immobile nel tempo.

Infine, è consigliabile fare un confronto dei prezzi di mercato per immobili simili nella stessa zona. Questo può aiutare a valutare se il prezzo richiesto è congruo e in linea con il mercato attuale. Strumenti online, agenzie immobiliari e periti possono fornire stime accurate e supportare nella valutazione dell’immobile.

 

Chi consultare prima di comprare casa

Prima di acquistare una casa, è essenziale consultare diversi professionisti. Ecco i principali esperti da contattare:

Agente immobiliare: ovvero colui che fornisce informazioni sul mercato, aiuta nella ricerca e nella negoziazione del prezzo.
Notaio: persona che verifica la conformità legale della transazione, redige il contratto di compravendita e assicura che l’immobile sia libero da vincoli.
Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere): Colui che effettua un’ispezione tecnica per valutare lo stato di manutenzione e la conformità urbanistica e catastale.
Oltre a questi, è consigliabile (e utile) consultare anche l’amministratore di condominio, un consulente finanziario o bancario, un avvocato specializzato in diritto immobiliare e un perito immobiliare. Questi professionisti forniranno insieme un piano unitario e completo di informazioni essenziali per un acquisto consapevole e sicuro.

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