È il primo Piano Casa dell’UE, una misura che intende migliorare il panorama europeo che registra diverse disparità, specie per diverse categorie e intende creare le condizioni per un accesso più ampio ad alloggi a prezzi accessibili. Si tratta dello European Affordable Housing Plan, il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, varato a dicembre dalla Commissione Europea. Ha un obiettivo ambizioso: creare le condizioni per contare su più di due milioni di abitazioni l’anno per soddisfare la domanda attuale. Ciò significa aggiungere circa 650mila abitazioni l’anno agli 1,6 milioni di abitazioni attualmente costruite. “Mettere a disposizione tali unità abitative supplementari costerebbe circa 150 miliardi di euro l’anno”, riporta la stessa Commissione UE nel testo del documento, basato su quattro pilastri, su cui occorre intervenire: potenziare l’offerta abitativa; mobilitare gli investimenti; consentire un sostegno immediato, sospingendo le riforme; sostenere le persone più colpite. Tra queste ultime, ci sono i giovani, le persone anziane, le famiglie vulnerabili e anche i senzatetto (oltre un milione di persone in Europa, tra cui 400mila bambini).
In UE il social housing conta solo per il 6-7%
Da dove parte questo Piano Casa dell’UE? Da una constatazione: la mancanza di alloggi a prezzi accessibili. Solo il 6-7% del patrimonio immobiliare dell’UE è costituito da alloggi sociali, quelli dedicati alle fasce di popolazione più fragile socialmente. Le abitazioni in social housing sono presupposti fondamentali per ridurre l’emergenza abitativa: esse, infatti, possono ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.
A questa esigua quota si aggiungono anche due altri dati considerevoli: il 20% delle abitazioni rimane vuoto e gli affitti a breve termine sono aumentati di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024.
“Dal 2013, i prezzi delle case nell’UE sono aumentati di oltre il 60%, superando la crescita del reddito e lasciando indietro molte famiglie, mentre gli affitti medi sono aumentati di circa il 20%, con nuovi affitti che aumentano ancora di più nei mercati urbani. Si prevede che la domanda di alloggi crescerà di oltre due milioni di unità all’anno, principalmente nelle aree urbane, ma i permessi di costruire sono diminuiti di oltre il 20% dal 2021”, segnala la Commissione UE.
Ecco, quindi, che il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili assume un grande valore potenziale per creare le condizioni per un mercato immobiliare più equo.
Potenziare l’offerta abitativa
Come detto, il Piano Casa dell’UE è basato su quattro pilastri e al loro interno definisce dieci settori di intervento chiave. Per quanto riguarda il primo pilastro, mirato alla finalità di potenziare l’offerta abitativa, le azioni vertono su innovazione e digitalizzazione, oltre che sulla formazione, sulla semplificazione amministrativa così da ridurre la burocrazia e accelerare l’offerta di alloggi, oltre a migliorare l’efficienza energetica degli edifici e la sostenibilità.
Mobilitare gli investimenti
In tema di alloggi più accessibili, il secondo pillar del Piano Casa dell’UE riguarda la necessità di mobilitare gli investimenti. L’Unione Europea ha mobilitato almeno 43 miliardi di euro di investimenti nel settore dell’edilizia abitativa, nell’ambito del bilancio 2021-2027 e intende stanziare nuovi investimenti nel settore dell’edilizia abitativa, tra cui ulteriori 10 miliardi di euro di investimenti stimati nel 2026 e nel 2027 nell’ambito di InvestEU e almeno 1,5 miliardi di euro provenienti da proposte di Stati membri e regioni per riprogrammare i fondi di coesione nell’ambito della revisione intermedia.
Notevole è l’impegno di investimenti che le banche di promozione nazionali e regionali intendono stanziare: 375 miliardi di euro entro il 2029 in risorse finanziarie per alloggi sociali sostenibili e a prezzi accessibili, anche attraverso il programma InvestEU. Va segnalato, inoltre, il supporto della BEI (Banca Europea per gli Investimenti), che lancerà una Piattaforma paneuropea per gli investimenti nell’edilizia abitativa accessibile e sostenibile. Essa sosterrà la collaborazione tra le autorità pubbliche e gli investitori privati al fine di mettere in comune le risorse e intensificare gli investimenti nell’offerta di alloggi in tutta l’UE.
Gli affitti brevi e la necessità di una regolamentazione più trasparente
Un punto importante riguarda la necessità di affrontare la questione elle locazioni a breve termine nelle zone soggette a tensioni abitative. Gli alloggi a breve termine prenotati tramite piattaforme online (l’esempio principe è Airbnb) hanno registrato una crescita che sfiora il 93 % tra il 2018 e il 2024, “si è evoluta passando dall’essere servizi occasionali tra pari a un’attività commerciale significativa, una circostanza questa che potrebbe avere limitato l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per i residenti locali in talune zone”.
Su questo punto, il regolamento sui servizi di locazione di alloggi a breve termine, applicabile a partire da maggio 2026, “apporterà maggiore trasparenza e aiuterà le autorità pubbliche a regolamentare il mercato”, segnala la Commissione UE, aggiungendo che esso imporrà la registrazione obbligatoria dei locatori e la condivisione dei dati sulle transazioni effettive tra le piattaforme digitali e le autorità nazionali. Inoltre, la Commissione proporrà un atto legislativo che affronti le locazioni a breve termine e istituisca un quadro giuridico dell’UE coerente, basato sui dati.
Sostenere le persone più colpite: giovani, ma non solo
Il Piano Casa dell’UE intende sostenere le persone più colpite dalla crisi degli alloggi. Alcune categorie risentono in modo sproporzionato dell’aumento dei costi abitativi e dell’accesso limitato ad alloggi a prezzi accessibili. Tra questi ci sono i giovani, che si ritrovano a far fatica o a essere impossibilitati a trovare un alloggio accessibile, precludendo la possibilità di studiare o di formarsi e di crearsi opportunità per il loro futuro. Ci sono, inoltre, i lavoratori essenziali (infermieri, insegnanti, personale dei servizi di emergenza), che devono far fronte a carenze abitative o a costi elevati, in particolare nelle zone urbane in cui i loro servizi si rendono più necessari.
Un problema ancor più serio, cui il Piano Casa UE dovrà cercare di rimediare, è porre fine al fenomeno della deprivazione abitativa in Europa entro il 2030. Nonostante gli sforzi compiuti finora, il fenomeno è in aumento: più di un milione di persone, tra cui 400mila bambini, nell’UE è senza fissa dimora. Ci sono poi i gruppi a basso reddito a essere particolarmente colpiti dalla crisi degli alloggi e i gruppi in situazioni svantaggiate: qui si spazia dagli anziani alle famiglie con minori a rischio di povertà, dalle minoranze emarginate ai migranti.
A questi problemi si aggiunge quello della povertà energetica, che affligge 42 milioni di europei, che non possono permettersi di riscaldare a sufficienza la propria abitazione. Nell’anno appena avviato, il piano sarà integrato da un pacchetto sull’energia dei cittadini, mirato a ridurre ulteriormente le bollette energetiche e contrastare la povertà energetica.
I prossimi passi dell’Europa
Su tutti i punti elencati l’azione concertata in tutta l’Unione Europea si rivelerà essenziale per cercare di affrontare queste situazioni di crescente disagio. A tale proposito verrà lanciata nel corso dell’anno un’alleanza europea per l’edilizia abitativa volta a rafforzare la cooperazione in tutta l’UE. La presidente della Commissione Europea, Ursula von der Leyen, ha annunciato nel discorso sullo stato dell’Unione del 2025 il primo vertice dell’UE sugli alloggi, che sarà organizzato nel 2026 dalla Commissione, insieme al Consiglio europeo, e riunirà tutti i soggetti fondamentali del settore dell’edilizia abitativa.
Dall’UE al Piano Casa Italia
Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili delinea una visione e una serie di azioni destinate ad aumentare l’offerta, mobilitare gli investimenti, fornire un sostegno immediato, promuovendo nel contempo riforme durature, nonché sostenere le persone più colpite. Segna l’inizio di uno sforzo collettivo che dovrà essere sostenuto. I progressi richiederanno collaborazione e azione a tutti i livelli.
Resta da comprendere come i singoli Paesi intenderanno mettere in atto decisioni capaci di trasformare il Piano Casa UE in concreto. Un primo segnale è giunto proprio dall’Italia. La Legge di Bilancio 2026 ha fissato le misure del Piano casa Italia. Essa, in particolare, individua interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione nell’ambito di nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale finalizzati a fornire una soluzione abitativa per soddisfare bisogni abitativi in particolare per giovani, giovani coppie e genitori separati, ma anche in favore delle persone anziane. Al Piano Casa sono destinati 100 milioni di euro per l’anno in corso e altri 100 milioni per il 2027.
Le iniziative finanziate nell’ambito del Piano casa sono individuate in modo complementare e integrato con fondi nazionali ed europei anche nell’ambito dell’obiettivo specifico di promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili, individuato dal Piano Casa UE.
Tra misure, bisogni e un’emergenza abitativa ancora viva
Basteranno queste misure per ridurre i problemi legati all’accesso abitativo in Italia? Il presidente ANCI (Associazione nazionale Comuni italiani), Gaetano Manfredi, ha ricordato che “circa 4 milioni di italiani sono in condizioni di povertà abitativa, a fronte di 9,6 milioni di abitazioni non occupate e 187 mila famiglie in attesa di una casa”.
Come evidenziava non più tardi della scorsa primavera ANCE (Associazione nazionale costruttori edili), in Italia “negli ultimi decenni non c’è stata una politica abitativa strutturata e l’Edilizia residenziale pubblica è diventata una modalità di intervento residuale e in dismissione (a seguito anche dei vari processi di dismissione degli alloggi pubblici)”.
L’ultimo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile sul fronte dell’accesso all’abitazione a Milano, sottolinea che nel 2023 crescono più velocemente i canoni di locazione che i prezzi di compravendita – ma entrambi crescono molto più velocemente delle retribuzioni. A far fronte a questa situazione c’è da aggiungere che il problema dell’accesso abitativo riguarda sempre più nuclei unifamiliari, che nell’ultimo anno di indagine sono divenuti la maggioranza (56,8%) dei nuclei.
Milano è ai vertici per quanto riguarda il caro-casa, ma la situazione è sentita a livello nazionale. Il rincaro del mercato degli affitti (+3,9% su base annua, fonte: Ufficio Studi Idealista) si evidenzia anche considerando il valore medio nazionale che si è confermato tra i più alti di sempre, 14,8 euro al metro quadro. Anche i prezzi delle abitazioni risultano in aumento, come evidenzia anche Istat nell’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie.
