Indice:
- Abusi edilizi e Superbonus: facciamo chiarezza
- In presenza di un abuso, si ottiene comunque il Superbonus?
- Sanatoria: come fare per avere il Superbonus 110% in caso di abuso
Il Superbonus 110% è un meccanismo di incentivazione introdotto con il Decreto Rilancio, pensato per favorire gli interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza sismica sul patrimonio edilizio esistente.
In sostanza, vengono ampliate le percentuali relative alle detrazioni per gli interventi già indicati dall’Ecobonus e dal Sismabonus, aggiungendo novità sui meccanismi di riscossione e sui requisiti da rispettare per beneficiare del maxi bonus. Ma, senza soffermarsi su quali interventi siano ammessi e su come è possibile ricevere il bonus, è prioritario chiarire un principale e fondamentale requisito: la conformità catastale e urbanistica dell’immobile.
Abusi edilizi e Superbonus: facciamo chiarezza
L’abusivismo edilizio è ancora molto diffuso e, oltre ad esporre a sanzioni penali e amministrative, può anche essere causa di sospensione o negazione di bonus e detrazioni, tra cui anche il Superbonus.
Deve essere fatta, però, una distinzione tra differenti tipologie di abusi edilizi. Nel caso in cui non sia stato richiesto alcun permesso per la costruzione, si parla di edificio totalmente abusivo. Quando, ad esempio, si sono eseguiti ampliamenti o opere senza il corretto titolo si parla di abusi sostanziali.
Infine, si definiscono difformità parziali tutti quegli scostamenti minori rispetto a quanto dichiarato, come ad esempio modifiche agli spazi interni.
Per fare degli esempi di abusi edilizi, è sufficiente pensare ai casi in cui si realizza un bagno che però non è rappresentato sulle planimetrie depositate in comune, oppure quando le aperture sono posizionate in modo differente o ancora se le funzioni degli ambienti non corrispondono a quanto segnalato. Sono abusi edilizi anche i casi in cui la planimetria depositata in comune e al catasto sia coerente con la realtà, ma le pratiche consegnate in comune all’epoca della realizzazione del progetto non sono corrette.
In presenza di un abuso, si ottiene comunque il Superbonus?
La risposta a questa domanda è generalmente no, a meno che la situazione sia sanabile, ossia quando l’abuso è “rimediabile” tramite una pratica di sanatoria. Questo significa che tutti gli abusi edilizi non sanabili bloccano in ogni caso l’ottenimento del Superbonus.
Invece, fanno eccezione sia dalla necessità di sanatoria che dalla perdita del beneficio fiscale tutte le discordanze tra realtà e progetto che non superano (nel loro complesso) il 2% della totalità dell’opera. Questo significa che se le altezze dei locali o il volume dell’abitazione sono difformi fino a un massimo del 2% da quanto dichiarato, non si incorre in alcuna sanzione, non è necessaria la sanatoria e si può beneficiare del Superbonus.
Per quanto riguarda i condomini, invece, va specificato che se l’abuso è presente in una singola unità immobiliare è comunque possibile richiedere il Superbonus per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio. Il problema sorge se l’abuso si estende alle parti comuni o incide anche su di esse. In questo caso, è necessario fare una valutazione per valutare quanto sanabile.
Sanatoria: come fare per avere il Superbonus 110% in caso di abuso
Per poter accedere al Superbonus è obbligatoria la conformità urbanistica, rivolgendosi ad un tecnico abilitato, richiedendo l’accesso agli atti presso gli uffici tecnici comunali e verificando la planimetria presentata al catasto. Quando emergono difformità, è bene verificare la natura e l’entità dell’abuso, in modo da procedere (se possibile) con una sanatoria. Il tecnico individuato si occuperà di presentare l’istanza presso l’Ufficio Tecnico del Comune.
La sanatoria, a seconda dei casi, avrà un costo e potrebbe essere necessario ripristinare la situazione a quanto concesso in origine. Per gli abusi sostanziali è generalmente necessario richiedere un Permesso di Costruire in Sanatoria, mentre per le difformità parziali è sufficiente un CILA in Sanatoria. Alcuni Comuni, inoltre, concedono anche di depositare semplicemente lo stato di fatto.
Solo quando è tutto conforme è possibile ottenere una perizia di asseverazione di conformità edilizia ed urbanistica. Questo documento è necessario per attivare il meccanismo fiscale previsto dal Superbonus.
Attenzione alla possibilità di iniziare i lavori detraibili prima di aver concluso l’iter necessario per sanare gli abusi edilizi. Non è vietato, ma fortemente sconsigliato, perché se dovesse essere rifiutata l’istanza di sanatoria dal Comune si perderebbero gli incentivi.
