Manutenzione del condizionatore: a chi spetta tra inquilino e proprietario?

Il contratto d’affitto porta con sé una precisa ripartizione delle spese relative all’appartamento, sia per la manutenzione straordinaria (ad esempio il rifacimento degli ascensori) sia per quelle ordinarie (come le spese per imbiancare le pareti).

Un dubbio molto frequente riguarda la manutenzione del condizionatore. Può accadere che la casa venga locata già fornita di condizionatori, in tal caso chi dovrà pagare le spese per la manutenzione tra inquilino e proprietario? E invece cosa succede se il condizionatore manca e gli inquilini vogliono installarlo a loro spese?

Queste e altre ipotesi sono dettagliatamente disciplinate dalla legge e possono essere oggetto di modifica all’interno del contratto di affitto, purché ci sia il consenso di tutte le parti coinvolte.

Ecco il quadro della situazione su chi deve pagare la manutenzione del condizionatore in affitto e che permessi servono in caso di installazione ex novo.

Condizionatore nella casa in affitto: cosa dice la legge

Una volta firmato il contratto di affitto, tra inquilino e proprietario di casa scattano reciproci diritti e doveri. In primis l’inquilino è tenuto a conservare l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinaria usura del tempo. Sono da evitare, quindi, danni alle pareti, agli arredi, ai serramenti, alle porte e così via.

Lo stesso discorso vale per gli elettrodomestici presenti: l’inquilino può utilizzarli con cura e senza danneggiarli. Qualora l’obbligo di conservazione dell’immobile non fosse rispettato, il proprietario ha diritto a trattenere la caparra, in tutto o in parte in base all’entità dei danni.

Passando al discorso dei condizionatori, elettrodomestici ormai fondamentali in estate in molte città italiane, sono obbligatorie alcune precisazioni. La prima è che, in nessun caso, il proprietario è tenuto a installarli su richiesta dell’inquilino, nemmeno se l’abitazione raggiunge temperature elevate in estate. Gli interventi di ammodernamento ed efficientamento energetico non sono obbligatori per il locatore.

Dall’altro lato la legge ammette la possibilità per gli inquilini di apportare migliorie e addizioni all’immobile, ovvero di installare in autonomia uno o più condizionatori in casa. A tal proposito il Codice civile prevede quanto segue (articolo 1593):

“Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.”

Per riassumere, gli inquilini possono installare il condizionatore a loro spese, purché l’intervento non danneggi l’abitazione. Alla scadenza del contratto, il proprietario di casa potrà tenere il condizionatore a patto che riconosca all’inquilino la cifra corrispondente alla minore somma tra la spesa sostenuta e il valore del condizionatore. Al momento della riconsegna dell’immobile possono venirsi a creare due ipotesi:

• il conduttore può installare il condizionatore anche senza il consenso del locatore, ma non può poi reclamare un riconoscimento economico per il lavoro eseguito
• il conduttore può installare il condizionatore con il consenso del locatore che, in tal caso, è tenuto a corrispondere un importo per la miglioria apportata

Manutenzione del condizionatore, chi paga tra inquilino o proprietario?

Che succede se, invece, nella casa locata è già presente il sistema di condizionamento? Chi si occupa della manutenzione e delle relative spese in caso di guasto o malfunzionamento dell’apparecchio? La legge disciplina anche questo aspetto.

Il guasto di un condizionatore rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, e dunque spetta al proprietario dell’immobile locato. Le spese di riparazione ed eventualmente di sostituzione spettano al locatore, soprattutto se i danni sono causati dall’usura del tempo.

Invece se il guasto è stato causato da uno scorretto utilizzo degli inquilini la spesa spetta a questi ultimi. Lo stesso discorso vale per gli altri elettrodomestici della casa, forno, lavatrice, lavastoviglie e così via.

 

Quando è obbligatoria la manutenzione dei condizionatori?

Chiarito chi paga la manutenzione del condizionatore tra inquilino e proprietario, non resta che spiegare in quali casi e ogni quanto è necessario rivolgersi a un tecnico.

Innanzitutto c’è da chiarire che non sempre la mutazione del condizionatore è obbligatoria, ma dipende dalla potenza dell’apparecchio. L’obbligo scatta per gli impianti con potenza pari o superiore a 12 kW. Se in casa sono stati installati più condizionatori, bisognerà sommare la potenza di ciascuno per ottenere la potenza complessiva.

La manutenzione obbligatoria va fatta ogni 2-4 anni e consiste nella:

• pulizia dei filtri e degli split con detergenti ad hoc
• sanificazione delle parti esterne
• verifica del livello del gas refrigerante

Mentre, se la potenza è inferiore ai 12 kW, la manutenzione è consigliata ma non obbligatoria. In ogni caso, prima dei mesi estivi è buona regola controllare lo stato dei filtri e pulire i componenti dell’apparecchio.