Chi abita in condominio, molto spesso è dotato di riscaldamento centralizzato, quindi di un impianto costituito da un generatore di calore comune a tutti gli appartamenti presenti nello stabile e da un sistema di tubazioni che portano l’acqua calda fino ai caloriferi o pannelli radianti di ogni abitazione. Il principale svantaggio del riscaldamento centralizzato è il dover dipendere da una decisione comune relativa all’orario di funzionamento.
Un nostro lettore Ettore ci chiede “Vivo in un condominio con il riscaldamento centralizzato condominiale. Se volessi staccarmi e realizzare un riscaldamento autonomo è possibile? Dovrei comunque partecipare alla gestione di quello centralizzato?”
Le risposte ai quesiti del sig. Ettore sono sostanzialmente positive, nei limiti ed alle condizioni di seguito esposte. La rinuncia al riscaldamento centralizzato condominiale consiste nella rinuncia ad uno dei servizi comuni del Condominio, che, se effettuata in presenza dei presupposti di legge, consentirebbe al condomino di essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio, e di contribuire solo a quelle di conservazione e manutenzione dell’impianto.
La riforma della disciplina del condominio, introdotta con la L. 220/2012, così assurgendo al rango di fonte primaria del diritto l’orientamento giurisprudenziale più recente, ha inserito il comma 4 all’art. 1118 c.c., del seguente tenore letterale: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la conservazione e messa a norma”.
Distacco dal riscaldamento centralizzato: le problematiche
Il condomino che intende rinunciare o distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è quindi tenuto ad acquisire alcuna autorizzazione o approvazione da parte del Condominio ma è gravato dall’onere di provare che dal suo distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Il limite ostativo al distacco del singolo condomino dal riscaldamento o condizionamento centralizzato, è rappresentato quindi dal fatto che da ciò derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini: in tal caso l’onere della prova è a carico del condomino che chiede di distaccarsi, a meno che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria valutazione dell’insussistenza di pregiudizi per il condominio (“In tema di condominio, il singolo condomino ha la facoltà di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini. Pertanto, la preventiva informazione da parte del condomino che intende distaccarsi dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto e dell’assenza di aggravi di spesa a carico degli altri condomini. Soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza delle suddette condizioni, il condomino che intende distaccarsi è sollevato dal relativo onere della prova” Cassazione Civile n. 22285 del 3.11.2016).
Il rinunziante in ogni caso è tenuto a concorrere al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, nonché per la sua conservazione e messa a norma (“In tema di condominio negli edifici, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare; qualora tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell’impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa” Cassazione Civile n. 18131 dell’1.8.2020).
La giurisprudenza sul punto ha ritenuto che fosse nulla la clausola del regolamento condominiale che vieta in “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento (Cassazione Civile n. 9387 del 21.5.2020).
Di senso solo parzialmente differente la Corte di Cassazione n. 3060 del 10.2.2020: “In ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all’unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all’impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale”, è stata pertanto ritenuta valida la clausola del regolamento condominiale che ponga a carico del condomino distaccatosi dal riscaldamento condominiale l’obbligo di concorrere comunque alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la conservazione dell’impianto.
