Il Codice civile regola in maniera chiara come ripartire le spese ordinarie e straordinarie in caso di contratto di locazione: cosa sapere sullo spurgo delle fognature.
Abitare in un appartamento in condominio vuol dire affrontare diverse spese oltre, naturalmente, al canone di affitto. Tra queste ci sono, ad esempio, i costi legati alla manutenzione (ordinaria e straordinaria) necessaria per riparare l’ascensore, la pulizia delle scale e, ove serva, lo spurgo delle fognature.
Quest’ultimo è un intervento essenziale quando in condominio sono presenti cattivi odori, intasamenti e allagamenti. Ma chi paga tra proprietario e affittuario e come si divide la spesa tra i condomini? Il Codice civile e la Giurisprudenza offrono un quadro generale delle regole da seguire.
Che fare in caso di fognatura intasata
La prima cosa da fare in caso di intasamento della fogna condominiale è contattare l’amministratore o, in assenza di risposta, una ditta specializzata per effettuare una videoispezione. Le fognature comuni sono considerate beni condivisi: l’amministratore coordina gli interventi e ripartisce le spese in base ai millesimi di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 del codice civile. È buona prassi programmare lo spurgo annuale, affidandosi a ditte specializzate e rispettando le norme di sicurezza per operatori e condomini.
Le spese per lo spurgo rientrano nella manutenzione ordinaria e ricadono sul condominio secondo l’articolo 1117 del Codice Civile; tuttavia è essenziale accertare se il danno sia condominiale o di pertinenza privata per evitare responsabilità indebite. Se il danno riguarda un appartamento privato ma l’ostruzione è sul tratto condominiale, la responsabilità sarà del condominio; se, invece, l’ostruzione è provocata da un singolo condomino, la spesa ricade su di lui, previa verifica tecnica del nesso causale.
L’intervento della ditta specializzata richiede l’utilizzo di canal-jet o frese meccaniche per rimuovere detriti, radici o calcare, la pulizia dei fanghi e il lavaggio delle tubature, mentre per problemi strutturali è possibile adottare soluzioni durature come il relining con calza in resina. Generalmente si sconsiglia l’uso di sostanze aggressive come la soda caustica poiché può danneggiare i tubi.
Spurgo fognature nella casa in affitto: cosa dice la legge
Secondo la Legge 392/78, articolo 9, le spese di manutenzione ordinaria degli immobili in affitto sono a carico dell’inquilino. In ambito condominiale è fondamentale distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Lo spurgo periodico rientra nelle spese ordinarie: a meno che il contratto di locazione non stabilisca diversamente, spetta all’inquilino sostenere i costi.
Se, invece, l’intervento è dovuto a difetti strutturali o all’età dell’impianto, il proprietario ne assume la responsabilità. In caso di ostruzioni provocate da un uso improprio, la spesa ricade sul singolo condomino responsabile.
Diritti e doveri dell’inquilino
In merito allo spurgo della fognatura, l’inquilino ha diritto a verificare la natura del problema per accertare se la ripartizione delle spese sia corretta. Infatti se la fognatura è ostruita per motivi strutturali, le spese passano al proprietario. Gli inquilini coinvolti nel pagamento, inoltre, hanno il diritto di accertare la congruità del costo dello spurgo e, se necessario, rivolgersi all’amministratore o a un perito.
La legge concede all’inquilino due mesi per saldare l’intervento; se la spesa supera due mensilità di affitto, il proprietario può procedere con la risoluzione del contratto per inadempimento. Quindi, in sintesi, lo spurgo delle fognature è un costo ordinario a carico dell’inquilino; il proprietario dell’immobile, invece, è tenuto ad intervenire solo per problemi strutturali o straordinari (a meno che non sia stabilito diversamente nel contratto di locazione).
FAQ Spurgo delle fognature in affitto
Il Codice civile stabilisce in modo preciso come suddividere le spese ordinarie e straordinarie in un contratto di locazione. Ecco alcune delle FAQ più ricercate sul web riguardo allo spurgo delle fognature.
Chi si occupa dello spurgo?
Lo spurgo è un’operazione complessa che richiede l’intervento di aziende specializzate in autospurgo, dotate di mezzi attrezzati per la disostruzione e la pulizia di fognature, pozzi neri e fosse biologiche. Invece, per problematiche limitate agli scarichi domestici, può essere sufficiente l’intervento degli idraulici. In caso di immobile in affitto, la ripartizione delle spese segue il principio tra manutenzione ordinaria e straordinaria: l’inquilino è tenuto a sostenere i costi della manutenzione ordinaria, come lo spurgo periodico e la pulizia delle fosse biologiche, mentre il proprietario deve farsi carico delle spese straordinarie, comprese le riparazioni strutturali o quelle dovute alla vetustà o a difetti dell’impianto, come previsto dagli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.
Chi è responsabile della pulizia delle fognature?
La responsabilità della pulizia delle fognature dipende dalla loro collocazione: le fognature pubbliche rientrano nella competenza del Comune o dell’ente gestore del servizio idrico, mentre quelle private o condominiali seguono la disciplina dei rapporti locativi e condominiali. In ambito privato, la pulizia e lo spurgo ordinari, compresa la disostruzione periodica, sono a carico dell’inquilino in quanto manutenzione ordinaria, mentre le riparazioni straordinarie e gli interventi dovuti a difetti strutturali o vetustà dell’impianto spettano al proprietario.
Chi deve pagare gli spurghi in condominio?
Tali spese vengono generalmente ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, coinvolgendo tutti i soggetti allacciati all’impianto, indipendentemente dall’uso effettivo. Le unità non collegate alla rete fognaria, come box o cantine prive di scarico, restano escluse dalla ripartizione.
In presenza di contratti di locazione, le spese di spurgo rientrano normalmente nella manutenzione ordinaria e sono quindi a carico dell’inquilino, salvo diversa pattuizione contrattuale. La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è determinante: la prima riguarda interventi periodici e prevedibili legati al normale utilizzo dell’impianto, mentre la seconda attiene a interventi eccezionali o strutturali.
Cosa fa un amministratore se il condomino non paga?
In caso di mancato pagamento da parte di un condomino, l’amministratore è tenuto a inviare prontamente un sollecito di pagamento e, qualora questo non basti, deve procedere in sede giudiziale per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In assenza di adempimento ci sono diverse vie percorribili come il pignoramento dello stipendio, del conto corrente o dell’immobile del debitore, o la sospensione dei servizi comuni non essenziali, se consentito dal regolamento condominiale.
Perché si intasa la fogna?
Tra le cause principali c’è l’accumulo di grassi, oli e residui solidi come capelli, carta, fondi di caffè e salviette umidificate, che si depositano sulle pareti delle tubature riducendo il diametro del condotto o generando blocchi completi. Altri fattori ricorrenti sono l’infiltrazione di radici, detriti trasportati dalle piogge, difetti strutturali delle tubazioni, manutenzione insufficiente e l’uso eccessivo di detersivi o saponi che possono solidificarsi.
Come funziona lo spurgo delle fogne?
Lo spurgo avviene mediante una combinazione di aspirazione e lavaggio ad alta pressione (Canal-jet) che consente di rimuovere intasamenti, fanghi e detriti dalle tubature. L’operazione utilizza veicoli specializzati dotati di pompe ad alta potenza per svuotare pozzetti e di idropulitrici per lavare le condotte, convogliando i residui verso siti autorizzati per lo smaltimento.
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