La mansarda è uno spazio strategico della casa, dai mille utilizzi e con grandi potenzialità. Ma non sempre è abitabile per via della scarsa illuminazione e dell’altezza insufficiente. Per renderla abitabile a tutti gli effetti bisogna analizzare attentamente la normativa in vigore, sia a livello nazionale che regionale (in quanto potrebbero esserci requisiti particolari).
Una mansarda, una volta resa abitabile, può diventare una camera da letto, un mini-appartamento o un ambiente dedicato al lavoro e al relax, aumentando il valore e la fruibilità dell’immobile.
Grande attenzione va data all’isolamento termico e acustico, indispensabile per rendere questo ambiente confortevole sia in estate che in inverno.
Progettare una mansarda richiede l’intervento di un tecnico esperto che sappia consultare la normativa in vigore e organizzare gli spazi al meglio. Ecco una guida dettagliata.
Quando si considera mansarda e quando sottotetto: ecco la differenza
Spesso si fa confusione tra mansarda e sottotetto, due spazi della casa simili ma differenti sotto diversi punti di vista. La differenza principale è la destinazione d’uso, elemento determinante per ottenere l’abitabilità.
La mansarda è abitabile, realizzata nel rispetto delle norme urbanistiche e igienico-sanitarie previste per gli spazi residenziali. Deve avere un’altezza minima conforme al regolamento edilizio locale – generalmente intorno ai 2,70 metri per gli ambienti principali – e un corretto rapporto aeroilluminante, cioè un’adeguata quantità di luce e ventilazione naturale. Di solito le mansarde sono dotate di impianti e servizi igienici e rientrano nelle categorie catastali abitative (come A/2).
Il sottotetto, invece, è uno spazio tecnico o di servizio, non destinato alla permanenza di persone. È privo dei requisiti per l’abitabilità, presenta altezze ridotte e limitata illuminazione naturale. Per questo motivo appartiene a categorie catastali non abitative (come C/2) e ha un valore economico inferiore.
Un sottotetto può essere trasformato in mansarda attraverso un intervento di recupero edilizio che ne modifichi le caratteristiche strutturali e impiantistiche, rendendolo conforme ai parametri normativi su isolamento termico, altezza interna e rapporto aeroilluminante.
Come rendere abitabile una mansarda: altezze, normativa e deroghe
Rendere abitabile una mansarda richiede molta attenzione ai requisiti previsti dalla legge, in particolare nel Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, alle leggi regionali specifiche, oltre alla Legge Salva Casa (n. 105/2024).
L’aspetto più rilevante riguarda le altezze minime interne, che secondo la normativa nazionale devono essere di 2,70 metri per i locali principali e 2,40 metri per gli ambienti di servizio come bagni o corridoi. Ma esistono delle deroghe per i Comuni montani, dove l’altezza minima può scendere a 2,55 metri, e per gli interventi di ristrutturazione regolati dalla Legge “Salva Casa”. Inoltre ogni Regione può stabilire parametri differenti, motivo per cui è obbligatorio verificare le disposizioni locali presso l’ufficio tecnico comunale.
Altro requisito fondamentale è il corretto apporto di luce naturale e ventilazione. La superficie finestrata apribile deve corrispondere ad almeno un ottavo della superficie del pavimento, assicurando così un adeguato ricambio d’aria. L’utilizzo di finestre per tetti o abbaini è spesso la soluzione più efficace per migliorare illuminazione di questi ambienti.
Dal punto di vista degli impianti, quelli termici, elettrici e idrici devono essere a norma e garantire sicurezza e prestazioni energetiche adeguate.
Come migliorare l’isolamento termico della mansarda
Le mansarde sono situate in prossimità del tetto, per questo motivo sono generalmente molto calde in estate e fredde in inverno. L’isolamento termico, quindi, ha un’importanza fondamentale per garantire una temperatura vivibile.
L’intervento più diffuso è l’isolamento termico dall’interno con materiale isolante tra i travetti del tetto, così da evitare la condensa. Uno spessore medio di 15-20 centimetri di isolante, calibrato in base alla zona climatica, permette di migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e ridurre le dispersioni di calore.
Si rivela utile anche un sistema di ventilazione controllata per mantenere la salubrità dell’ambiente.
I requisiti per l’abitabilità della mansarda
Come detto, le mansarde possono diventare ambienti abitabili e confortevoli, da usare a seconda delle proprie esigenze, soltanto se rispettano alcuni requisiti previsti dalla legge:
- altezze minime interne, la regola nazionale fissa il limite a 2,70 metri per gli ambienti abitativi principali e 2,40 metri per i locali di servizio, come bagni o disimpegni. Disposizioni locali possono prevedere delle deroghe;
- il rapporto aeroilluminante, fondamentale per assicurare adeguati livelli d’illuminazione naturale e ventilazione. La superficie finestrata apribile deve essere pari ad almeno un ottavo della superficie del pavimento;
- impianti a norma di legge, compresi quelli idrici, elettrici e termici, conformi alle disposizioni tecniche e di sicurezza;
- solaio calpestabile e distribuzione interna in conformità con i requisiti previsti dai regolamenti edilizi.
Dal punto di vista amministrativo, se l’immobile è accatastato come sottotetto non abitabile, occorre procedere al cambio di destinazione d’uso con l’assistenza di un tecnico abilitato. L’intervento comporta l’aggiornamento della categoria catastale da C/2 (locale di deposito) a A/x, riconducibile a un’unità abitativa.
FAQ Come rendere abitabile mansarda e sottotetto
Una volta chiarita la differenza tra mansarda e sottotetto e compresi i requisiti normativi per rendere abitabile una mansarda, rimangono ancora alcuni interrogativi pratici da sciogliere. Tra i dubbi più comuni figurano la scelta dei materiali più adatti per la ristrutturazione, le soluzioni più efficaci per l’isolamento termico e acustico delle pareti e, naturalmente, i costi da sostenere per i lavori. Ecco tutto ciò che è utile sapere prima di iniziare un intervento di riqualificazione.
Quando viene considerata mansarda?
Dal punto di vista tecnico, una mansarda è un locale ricavato nel sottotetto che diventa abitabile se rispetta i requisiti previsti dalla legge in merito all’abitabilità. Le regole principali riguardano l’altezza minima e media, l’illuminazione, il rapporto aeroilluminante di almeno 1/8 tra superficie finestrata e pavimento, e la corretta ventilazione. Per essere abitabile, è richiesta un’altezza minima di 2,70 metri per gli ambienti principali e 2,40 metri per i servizi, mentre le leggi regionali possono introdurre variazioni basate sull’altezza media ponderale.
Quando il sottotetto è abitabile?
Di norma i sottotetti non sono abitabili; possono diventarlo solo se rispettano i requisiti tecnici previsti su altezza minima, rapporto aeroilluminante e regolarità degli impianti.
Quanto costa rendere abitabile una mansarda?
Il costo per rendere abitabile una mansarda dipende dalla tipologia di intervento: può variare dai 600 e 1.000 euro al metro quadrato. La spesa complessiva aumenta se vengono realizzati interventi di tipo strutturale, si aggiungono poi i costi per finiture, impianti, pratiche edilizie e isolamento termico. Per una panoramica completa e realistica dei prezzi è buona norma confrontare più preventivi prima di affidare l’incarico.
Quanto costa sanare una mansarda?
Anche in questo caso, la spesa varia in base ai casi specifici e alla gravità degli abusi. Si va dalle poche migliaia di euro fino a superare i 30.000 euro, in presenza di gravi difformità. A questo importo va aggiunto il costo della sanzione amministrativa che tiene conto anche dell’aumento del valore dell’immobile, ed il compenso del tecnico incaricato delle pratiche di regolarizzazione.
Come isolare termicamente una mansarda?
Trovandosi in prossimità del tetto, le mansarde necessitano di un buon isolamento termico per poter raggiungere temperature confortevoli in tutte le stagioni. Di solito vengono usati pannelli isolanti in materiali come fibra di legno, poliuretano o lana di roccia, inseriti tra le travi o sulle superfici interne del tetto. Tali interventi non solo rendono la mansarda più confortevole ma contribuiscono notevolmente a migliorare l’efficientamento energetico di tutta la casa, riducendo le dispersioni di calore.
È possibile ottenere incentivi per la ristrutturazione di una mansarda?
Sì, per ristrutturare la mansarda si può beneficiare del bonus Ristrutturazioni, prorogato per tutto il 2026. Il bonus richiede interventi di manutenzione straordinaria e consiste nella detrazione Irpef del 50% sulla prima casa e del 36% sulla seconda. Il tetto di spesa sul quale calcolare la detrazione è fissato a 96.000 euro. Chi esegue interventi di manutenzione straordinaria, inoltre, ha diritto al bonus Mobili ed Elettrodomestici, nella misura del 50% da calcolare su massimale di 5.000 euro. Vi è poi l’Ecobonus per interventi di efficientamento energetico, con aliquota variabile in base all’entità e alla tipologia di interventi.
Quali sono le migliori soluzioni di arredamento per una mansarda?
La mansarda è caratterizzata da altezze inferiori rispetto al resto della casa, per questo richiede molta attenzione in fase di arredamento. La soluzione più funzionale, ma anche più costosa, è optare per armadi e mobili su misura, in modo da sfruttare anche le zone più basse. Sono consigliabili colori chiari, specchi e lampade a parete per aumentare la luminosità.
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