Mansarda: quando è abitabile e altezza minima per la legge

Quali sono e come si calcolano gli standard di altezza previsti dalla normativa nazionale e dalle leggi regionali per le mansarde e i sottotetti, per renderli abitabili? Scopriamoli insieme.

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Mansarde e sottotetti sono abitabili soltanto se rispettano gli standard di altezza previsti dalla normativa nazionale e dalle legge regionali. Vediamo quali sono e come calcolarli.

Se valutando un appartamento da acquistare o affittare ti sei imbattuto in mansarde e sottotetti, probabilmente ti sarai chiesto quando si definiscono “abitabili”. Si tratta, infatti, di spazi immediatamente sotto il tetto dell’edificio che potrebbero aver bisogno di ricircolo dell’aria e di illuminazione.

Per questo la legge – sia nazionale che le disposizioni regionali – prevedono tutta una serie di requisiti che la mansarda deve avere per potersi definire “abitabile”.

L’indicatore più importante è l’altezza: sotto una certa soglia non ci si può vivere e non può essere affittata per ragioni di sicurezza.

Scopriamo insieme come calcolare altezza e volume minimi e perché la mansarda non va confusa con il sottotetto.

Quanto deve essere alta una mansarda abitabile

Non esiste un’unica indicazione circa l’altezza minima della mansarda, ma diverse in base al luogo in cui è accatastata.

Stando alla normativa nazionale, per essere abitabile non si deve scendere al di sotto di 2,70 m. Come vedremo, però, i regolamenti regionali (talvolta anche comunali) possono prevedere misure differenti e più basse.

Ad esempio in Basilicata, Marche, Lombardia, Puglia ed Emilia Romagna sono abitabili le mansarde alte almeno 2,40 m, misura che può essere ancora più bassa in corrispondenza di bagni e corridoi.

Invece Calabria, Molise e Comuni montani o semimontani prevedono un’altezza più bassa di 20 cm.
Quindi chi desidera recuperare il sottotetto e renderlo abitabile deve, come prima cosa, verificare la normativa in vigore nel Comune a cui appartiene l’unità immobiliare.

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Come calcolare l’altezza e il volume della mansarda

Esistono precisi criteri tecnici per calcolare i due indicatori fondamentali per l’abitabilità. L’altezza si ottiene dividendo il volume della parte di sottotetto con altezza superiore a quella minima e la superficie complessiva.

Per avere il volume invece bisogna moltiplicare i mq totali con l’altezza delle pareti.

La differenza con il sottotetto

Facile confondere il sottotetto con la mansarda, visto che hanno in comune il fatto di trovarsi all’ultimo piano dell’edificio, prima del tetto.

Alcuni utilizzano questi due termini come sinonimi anche se in realtà indicano spazi diversi.

La differenza sta nell’inclinazione: il sottotetto, essendo più basso, ha una inclinazione maggiore e questo lo rende non abitabile. Al contrario con il termine “mansarda” si indica sempre una porzione di edificio con altezze medie sufficienti ad ottenere l’abitabilità secondo gli indicatori della legge statale, regionale o comunale.

Talvolta un sottotetto può essere trasformato in mansarda – quindi ottenere l’agibilità – se il proprietario esegue dei lavori per rendere il solaio calpestabile e garantire i rapporti aeroilluminanti (quindi aprire finestre, coibentare l’ambiente, allacciare luce e gas e così via).

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Quando un sottotetto è abitabile secondo la legge

Se un sottotetto ha i requisiti di abitabilità si trasforma automaticamente in una mansarda.

Deve, quindi, soddisfare l’altezza minima di almeno 2,70 m stabilita nel Decreto ministeriale n. 457/1978 o altra misura prevista dalla Regione in cui è ubicato l’immobile.

Questo serve ad assicurare il giusto rapporto tra areazione e illuminazione dell’ambiente.

Come per l’abitabilità delle mansarde, anche nel caso dei sottotetti vi possono essere regole assai diverse tra zona e zona, anche se generalmente l’altezza non si discosta troppo da quanto stabilito dalla normativa nazionale.