Comprare casa, da un’impresa o da un privato, è un’operazione che necessita di accortezze che vanno ben oltre il solo prezzo di acquisto e gli eventuali costi di ristrutturazione. Prima di impegnarsi nell’acquisto è importante capire che cosa si sta realmente comprando, verificando la situazione urbanistica e catastale, la provenienza dell’immobile, eventuali ipoteche e la documentazione disponibile.
Molti dei controlli necessari vengono effettuati dal notaio nell’ambito della compravendita; per altri, di natura tecnica, può invece essere utile rivolgersi a un professionista abilitato. Una visura catastale, per esempio, non sostituisce la verifica della regolarità edilizia e la presenza di un APE non fornisce informazioni sulla conformità degli impianti.
A queste verifiche si aggiungono gli aspetti che incidono sui costi futuri della casa. Classe energetica, sistema di riscaldamento, stato degli impianti, spese condominiali e possibili lavori di riqualificazione possono infatti cambiare in modo significativo il costo effettivo dell’acquisto. Ecco quindi cosa controllare prima di assumere impegni definitivi e dove reperire le informazioni utili.
Cosa controllare prima di comprare casa
Chi si approccia all’acquisto di una casa dovrebbe, per quanto possibile, ricostruire il quadro dell’immobile sotto diversi profili. Non esiste un solo documento capace di certificare che tutto sia “in ordine”. Tra le prime cose da verificare ci sono la reale titolarità del venditore, la documentazione catastale e quella relativa alla storia edilizia dell’immobile, la situazione ipotecaria e, quando presente, la situazione condominiale.
A ciò si aggiunge la verifica dello stato materiale dell’abitazione. Una casa può risultare correttamente identificata al Catasto e avere comunque problemi edilizi oppure richiedere interventi importanti sugli impianti, sui serramenti o sull’involucro.
Quando l’immobile è datato o è stato modificato nel corso degli anni, una perizia tecnica può essere utile prima di assumere impegni definitivi. Un sopralluogo approfondito permette infatti di individuare eventuali criticità che non emergono dalla sola documentazione.
Conformità urbanistica e catastale: quali verifiche fare
Conformità urbanistica e conformità catastale non sono la stessa cosa. La verifica urbanistico-edilizia riguarda la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli, le autorizzazioni e le pratiche edilizie depositate presso il Comune. La situazione catastale riguarda invece i dati presenti negli archivi del Catasto e la relativa rappresentazione dell’immobile.
La planimetria catastale, quindi, non dimostra da sola la regolarità urbanistica della casa. Se, per esempio, nel corso degli anni sono stati spostati muri, modificati gli ambienti o realizzati altri interventi, è necessario capire se tali modifiche siano state regolarmente autorizzate e se la situazione catastale sia stata aggiornata quando necessario.
Non è corretto parlare di una generica “certificazione di conformità urbanistica” come di un documento sempre obbligatorio per poter vendere un immobile. La documentazione da esaminare dipende dalla storia dell’edificio e dagli interventi eseguiti. Quando serve una verifica tecnica della conformità urbanistico-edilizia, è quindi opportuno affidarsi a un professionista abilitato.
Il controllo può essere particolarmente utile prima di fare un’offerta o di firmare un preliminare, perché un’eventuale difformità può richiedere ulteriori accertamenti e, nei casi previsti dalla legge, interventi di regolarizzazione.
Che fare se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto?
La presenza di una differenza tra la planimetria catastale e l’abitazione reale non significa automaticamente che l’immobile non possa essere acquistato. Prima di arrivare a una conclusione, l’acquirente dovrebbe capire da che cosa deriva la difformità.
Può trattarsi, per esempio, di una variazione che avrebbe dovuto essere registrata al Catasto oppure di una modifica che presenta anche un problema sotto il profilo edilizio. Situazioni diverse richiedono verifiche diverse. Per questo, nei casi in cui la planimetria non coincida con lo stato di fatto, è prudente far esaminare la documentazione a un tecnico prima di procedere con la compravendita.
Quali documenti controllare prima del preliminare e del rogito
Non esiste un elenco identico per tutte le compravendite. La documentazione da verificare può cambiare in funzione delle caratteristiche dell’immobile, della sua provenienza, della presenza di un mutuo, del condominio e di altri elementi dell’operazione.
Tra i documenti normalmente rilevanti rientrano l’atto di provenienza, la planimetria catastale e gli altri documenti catastali, i provvedimenti edilizi relativi alla costruzione e alle eventuali modifiche, la documentazione relativa all’agibilità e l’Attestato di prestazione energetica. Il Consiglio Nazionale del Notariato segnala inoltre, nei casi pertinenti, la documentazione relativa a ipoteche, condominio e spese straordinarie.
È quindi preferibile parlare di documentazione da verificare e mettere a disposizione per la compravendita, piuttosto che di una lista di documenti “obbligatori” che il venditore debba necessariamente consegnare tutti prima della firma del preliminare.
Il preliminare, del resto, è già un vero contratto: venditore e acquirente si impegnano a concludere successivamente la compravendita definitiva. Deve essere redatto per iscritto e registrato nei termini previsti dalla legge.
Quando tra preliminare e rogito passa del tempo o l’operazione presenta particolari elementi di rischio, può essere valutata anche la trascrizione del preliminare, che richiede l’intervento del notaio e offre una tutela ulteriore nei confronti di eventuali atti successivi sullo stesso immobile.
L’importanza dell’atto di provenienza
L’atto di provenienza permette di capire come il venditore ha acquisito l’immobile: può trattarsi di una precedente compravendita, di una successione, di una donazione o di un altro titolo.
Dalla documentazione relativa alla provenienza possono emergere informazioni utili sui diritti sull’immobile, sulle eventuali servitù o su altri elementi che meritano un approfondimento, e da qui la sua importanza. Il notaio ha il compito di verificare la situazione giuridica del bene in vista del rogito, ma avere per tempo la documentazione consente di affrontare eventuali dubbi prima della fase conclusiva della compravendita.
Come verificare ipoteche, pignoramenti e altri vincoli
Prima del rogito è necessario accertare la situazione dell’immobile nei registri immobiliari. L’Agenzia delle Entrate indica la verifica dei dati catastali e ipotecari tra le attività da svolgere prima dell’acquisto. Un’ispezione ipotecaria consente di individuare le formalità presenti nei registri immobiliari, tra cui le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni che possono interessare il bene.
Tuttavia, la presenza di un’ipoteca non significa necessariamente che la vendita sia impossibile. Un caso frequente è quello dell’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo ancora in essere: nell’ambito della compravendita può essere prevista la sua cancellazione secondo le modalità applicabili e concordate nell’operazione.
Diverso è il caso in cui emergano pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli. In queste situazioni è necessario comprenderne natura ed effetti prima di procedere.
APE e classe energetica: cosa valutare prima di comprare casa
L’Attestato di prestazione energetica, o APE, fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile e sulla relativa classe. Nelle compravendite l’APE è soggetto a specifici obblighi di dotazione, informazione e allegazione previsti dalla normativa, con le eccezioni stabilite dalla legge.
La classe energetica non va letta soltanto come una lettera riportata sull’annuncio. Per chi acquista una casa, le prestazioni energetiche possono avere conseguenze sui consumi e sulle spese di gestione, soprattutto quando l’abitazione presenta un involucro poco efficiente, un impianto di riscaldamento datato o sistemi di climatizzazione energivori.
Anche il valore di mercato può risentire delle caratteristiche energetiche dell’immobile, anche se non esiste una relazione automatica tra classe energetica e prezzo. Il valore di una casa dipende da un insieme di fattori, tra cui posizione, stato di conservazione, dimensioni, caratteristiche dell’edificio e domanda del mercato locale.
L’APE va quindi considerato insieme alle condizioni reali dell’abitazione e agli eventuali interventi che potrebbero essere necessari per migliorarne le prestazioni.
Controllare gli impianti elettrici, di riscaldamento e idraulici
Lo stato degli impianti è un altro elemento che può incidere sui costi futuri dell’abitazione. Un impianto elettrico datato, un sistema di riscaldamento prossimo alla sostituzione o una rete idraulica che presenta perdite possono trasformare un acquisto apparentemente conveniente in un intervento di ristrutturazione molto più oneroso del previsto.
Non bisogna però confondere l’esistenza di una dichiarazione di conformità degli impianti con una verifica tecnica dello stato attuale dell’impianto. Le dichiarazioni e la documentazione disponibile vanno esaminate in relazione all’epoca di realizzazione e agli interventi effettuati.
Se la casa è vecchia o sono stati eseguiti numerosi lavori, una verifica da parte di un tecnico o di un professionista competente può aiutare a individuare criticità che una semplice visita dell’immobile non permette di riconoscere.
Spese condominiali arretrate e lavori straordinari
Se la casa oggetto di acquisto è in condominio, il prezzo di vendita non è l’unico elemento da valutare. Occorre conoscere anche le spese ordinarie, gli eventuali lavori straordinari già deliberati e la situazione dei pagamenti.
Il Notariato indica tra i documenti da acquisire anche la dichiarazione dell’amministratore relativa al pagamento delle spese condominiali, alle eventuali spese straordinarie deliberate e alle liti in corso.
Particolare attenzione va riservata alle rate non pagate dal precedente proprietario. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, nei rapporti con il condominio, la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Prima di ultimare l’affare, quindi, è utile verificare non soltanto quanto si paga ogni anno, ma anche se siano già state deliberate opere importanti, come il rifacimento della facciata, del tetto o dell’impianto di riscaldamento.
Valutare i costi complessivi dell’acquisto
Il prezzo indicato nell’annuncio non sempre coincide con il costo complessivo dell’operazione. Nel budget devono trovare posto, a seconda dei casi, le imposte sull’acquisto, il compenso del notaio, l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare, i costi connessi al mutuo e gli interventi necessari per rendere la casa più efficiente o adeguarla alle esigenze di chi la acquista.
Per gli acquisti soggetti a imposta di registro, il trattamento fiscale cambia in base alla situazione concreta e alla possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa”. In presenza dei requisiti per l’agevolazione, per un acquisto da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è pari al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Se la vendita è soggetta a IVA, l’aliquota agevolata per la “prima casa” è del 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna. Le regole fiscali, però, non esauriscono i costi dell’acquisto. Una casa da ristrutturare può richiedere un investimento significativo già nei primi mesi dopo il rogito. Per questo il prezzo dovrebbe essere valutato insieme allo stato dell’immobile e agli interventi prevedibili.
Incentivi previsti per il 2026
Se l’acquisto è seguito da lavori, può essere utile verificare in anticipo quali agevolazioni fiscali siano applicabili agli interventi programmati. Per il 2026 la Legge di Bilancio ha confermato le aliquote maggiorate dei principali bonus edilizi ordinari. Per il Bonus ristrutturazioni, in particolare, la detrazione è pari al 50% per gli interventi realizzati sull’abitazione principale dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento e al 36% negli altri casi, con un limite di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare. Le medesime aliquote sono state confermate per il 2026 anche per Ecobonus e Sismabonus ordinari, secondo le rispettive condizioni e per gli interventi ammessi dalla normativa. Le singole agevolazioni prevedono infatti requisiti, limiti di spesa e interventi agevolabili differenti.
La detrazione non va inoltre considerata come uno sconto automatico sul costo dei lavori. Ogni agevolazione ha requisiti specifici, limiti e adempimenti da rispettare. Per alcuni interventi che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili è inoltre previsto l’invio di informazioni all’ENEA attraverso il portale dedicato.
La possibilità di usufruire delle agevolazioni può quindi incidere sulla valutazione economica degli interventi da programmare dopo l’acquisto e, più in generale, sul costo complessivo dell’operazione.
FAQ Cosa sapere prima di comprare casa
Comprare casa è l’investimento più importante e impegnativo per moltissimi italiani. Per questo bisogna avere la certezza di acquistare un immobile in regola di cui sia chiaro il valore. Ecco alcune delle domande più ricercate online dagli utenti.
Cosa controllare prima di comprare casa da privato?
Prima di comprare casa da privato è consigliabile verificare la titolarità del venditore, l’atto di provenienza, i dati catastali, la situazione urbanistico-edilizia, la presenza di ipoteche o altre formalità, l’APE e, se l’immobile è in condominio, la situazione delle spese e dei lavori già deliberati.
Qual è la differenza tra conformità urbanistica e catastale?
La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza dell’immobile rispetto ai titoli e alla documentazione edilizia depositata presso il Comune. La conformità catastale riguarda, invece, i dati e la rappresentazione dell’immobile presenti negli archivi catastali. Le due verifiche non coincidono e una non sostituisce l’altra.
Come verificare se ci sono ipoteche e pignoramenti su una casa?
Tale situazione può essere verificata attraverso le ispezioni nei registri immobiliari. Nell’ambito della compravendita il notaio effettua le verifiche giuridiche necessarie alla stipula dell’atto. La presenza di un’ipoteca non implica automaticamente che la vendita non possa essere conclusa, ma deve essere valutata e gestita correttamente prima del rogito.
Chi paga le spese condominiali arretrate, il venditore o l’acquirente?
Nei rapporti con il condominio, l’acquirente può essere chiamato a rispondere insieme al venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, secondo quanto previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. È quindi opportuno verificare la situazione delle spese e l’eventuale presenza di debiti prima della compravendita.
Quali incentivi sono disponibili nel 2026 per ristrutturare casa?
Nel 2026 il Bonus ristrutturazioni prevede, alle condizioni stabilite dalla normativa, una detrazione del 50% per gli interventi sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o dal titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Anche Ecobonus e Sismabonus ordinari sono stati prorogati per il 2026 secondo le condizioni previste dalla Legge di Bilancio. L’effettiva applicazione delle agevolazioni deve essere verificata in relazione al tipo di intervento, all’immobile e ai requisiti del beneficiario.
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