Immobile vincolato: cosa significa e cosa comporta in caso di affitto e vendita

Chi ha la fortuna di possedere un immobile vincolato deve sapere che è tenuto a rispettare alcuni obblighi in caso di ristrutturazione, restauro, compravendita e altri interventi . Ciò perché la Soprintendenza ha interesse che l’edificio, o il singolo appartamento, conservi le sue condizioni originali che gli conferiscono un alto valore in termini paesaggistici, culturali o artistici.
Ogni modifica deve essere approvata dall’ente competente che vigilerà sull’esecuzione dei lavori e sul corretto utilizzo dell’abitazione.

Per questa ragione prima di iniziare i lavori o procedere alla vendita, bisognerebbe verificare se un certo immobile è vincolato e, se sì, controllare che tipo di vincolo abbia.

Comprendere a pieno gli obblighi e le limitazioni che comporta un immobile vincolato non è sempre agevole. Di seguito le norme da rispettare per essere in regola e non incorrere in sanzioni amministrative.

Che significa “immobile vincolato”

Il Codice dei beni culturali (d. lgs. n. 42 del 2004) elenca i requisiti, i diritti e gli obblighi in vigore per i possessori di immobili vincolati. Secondo il testo di legge per immobile vincolato si intende “un bene di proprietà privata, per il quale sia stata notificata e motivata al proprietario una dichiarazione di interesse culturale, da parte della Soprintendenza di competenza”.

Chiarito il significato, è importante conoscere cosa comporta possedere un’abitazione di questo tipo dato che, come si può immaginare, sono in vigore alcune restrizioni per evitare di danneggiarlo e diminuire il suo valore storico, artistico o paesaggistico.

Ad esempio, in caso di lavori di riqualificazione, restauro e ristrutturazione (interni ed esterni) il proprietario di un bene vincolato è obbligato a conservare lo stato dell’edificio/appartamento, senza danneggiarlo o deteriorarlo. E non può nemmeno cambiare la destinazione d’uso ad usi non compatibili con il suo valore storico e artistico.

Ci sono poi norme più restrittive in caso di demolizione, alla quale non si può procedere senza l’autorizzazione del Ministero.
Ciò non vuol dire che il proprietario di un immobile vincolato non possa eseguire alcun tipo di intervento modificativo o migliorativo. Può farlo previa autorizzazione da parte della competente Soprintendenza territoriale.

Qualora si trattasse di interventi di assoluta urgenza (ad esempio la riparazione di un tetto dal quale proviene una perdita d’acqua), il proprietario può procedere in autonomia per evitare danni al bene tutelato, con l’obbligo di comunicare gli interventi eseguiti alla Soprintendenza, il prima possibile.

Altro obbligo fondamentale per i proprietari è denunciare alla Soprintendenza competente per territorio eventuali trasferimenti di proprietà, cioè donazioni e compravendite.

Come verificare se un immobile è vincolato

Un passaggio importante è capire come e dove verificare se su un certo immobile è stato iscritto un vincolo culturale, storico o paesaggistico. Per farlo si può consultare il Regolamento Urbanistico Edilizio della città/comune in cui l’immobile è ubicato. Qui sono elencati norme, regolamenti ed eventuali trasformazioni che ha subito il patrimonio urbanistico nel corso del tempo, le opere di riqualificazione e le trasformazioni attuate.

Per quanto riguarda la presenza di un vincolo culturale, tale vincolo deve essere per legge indicato nel rogito del notaio. Di conseguenza chi volesse verificare la presenza del vincolo può farlo leggendo i documenti del notaio dell’atto di compravendita, successione o donazione.

In alternativa si può usare il Por­tale unico nazionale ministeriale cercando i beni mediante ricerca diretta sulla mappa oppure inserendo i dati catastali. Questo canale, tuttavia, potrebbe non essere aggiornato quindi si consiglia di fare una richiesta espressa alla Soprintendenza territorialmente competente.

Per verificare la presenza di un vincolo paesaggistico la procedura è leggermente differente: l’utente può consultare il Sistema Informativo Ter­ritoriale Ambiente e Paesaggio – SITAP (sitap.beniculturali.it).

Affitto, vendita, donazione: cosa comporta possedere un immobile vincolato

Uno dei dubbi più frequenti di chi possiede un immobile vincolato, a prescindere di quale vincolo si tratti, riguarda le regole per compravendite, locazioni o donazioni a titolo gratuito. Cosa comporta esattamente essere proprietari di un edificio sottoposto a vincolo?

Quando si mette in vendita un immobile con vincolo, lo Stato vanta un diritto di prelazione su di esso, vale a dire che ha la “precedenza” rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto. Il venditore, quindi, deve notificare alle sedi opportune la volontà di procedere alla vendita. In caso contrario dovrà sanare la situazione tramite una denuncia tardiva.

Invece passando alle donazioni, che spesso avvengono tra parenti e a titolo gratuito, non vi sono particolari restrizioni: la donazione di un immobile vincolato è soggetta all’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, all’imposta ipotecaria del 2% e all’imposta catastale dell’1%. Se l’abitazione risulta “prima casa” le imposte di cui sopra corrispondono ciascuna a 200 in misura fissa.

Passando poi ai contratti di locazione, possedere un immobile vincolato non comporta obblighi di nessun tipo: queste abitazioni si possono affittare liberamente scegliendo la tipologia contrattuale più conveniente per le parti (4+4, 3+2, 6 mesi e così via). Si può procedere sia con canone libero che concordato.

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